Ao negociar a compra de um imóvel na Espanha, é comum que, antes da assinatura da escritura pública perante notário, as partes celebrem um contrato de arras. Esse documento, muitas vezes negligenciado, é fundamental porque define os compromissos entre comprador e vendedor ainda na fase preliminar do negócio.

No entanto, é preciso atenção: existem diferentes tipos de arras, cada um com implicações jurídicas e econômicas específicas. Escolher a modalidade correta e redigir o contrato com clareza pode evitar conflitos futuros e proteger ambas as partes.

O que são as arras?

As arras são uma quantia paga pelo comprador ao vendedor como sinal de interesse e compromisso com a compra do imóvel. Apesar de parecer um simples adiantamento, seu efeito jurídico depende da forma como foram pactuadas.

Na prática, as arras podem assumir diferentes papéis:

– Servir como parte do pagamento final;

– Estabelecer a possibilidade de desistência mediante penalização;

– Funcionarem como cláusula penal, garantindo o cumprimento do contrato.

Essas diferenças levam à classificação das arras em três categorias principais, reconhecidas pelo direito espanhol: arras confirmatórias, arras penitenciais e arras penais.

Arras confirmatórias

Indicam que o acordo entre as partes já é firme. O valor entregue será deduzido do preço total na hora da escritura. Caso haja descumprimento, a parte prejudicada pode exigir judicialmente o cumprimento do contrato ou sua resolução com indenização por perdas e danos.

Arras penitenciais

São ideais para situações em que a operação ainda depende de fatores como aprovação de financiamento. Elas permitem que comprador ou vendedor desistam do contrato, assumindo os efeitos previamente acordados:

– Se o comprador desiste, perde o valor pago;

– Se o vendedor desiste, devolve o dobro do valor recebido.

Esse tipo está previsto no artigo 1454 do Código Civil espanhol.

Arras penais

Diferente das penitenciais, não permitem desistência unilateral. Elas funcionam como uma cláusula penal: quem descumprir o contrato deverá pagar a penalidade definida, sem que a outra parte precise comprovar os prejuízos.

Além disso, o credor pode exigir o cumprimento forçado do contrato. Se a penalidade for considerada excessiva ou houver descumprimento parcial, o juiz pode reduzi-la com base no artigo 1152 do Código Civil.

Por que é importante definir claramente o tipo de arras?

Apesar de todas envolverem valores e compromisso, cada modalidade tem consequências jurídicas muito distintas. Se o contrato for ambíguo, o risco de interpretações conflitantes — e disputas judiciais — aumenta.

Hoje, a jurisprudência espanhola tem entendido que, na ausência de clareza, o contrato será interpretado como de arras penitenciais, ou seja, com possibilidade de desistência e aplicação das penalidades previstas.

Importante:

O contrato de arras não é um mero detalhe no processo de compra: ele estabelece as regras do jogo antes da escritura definitiva. Por isso, é essencial que ele seja redigido com precisão e que as partes compreendam exatamente o que estão assinando.